一捱过三月的小阳春，广州楼市调控果然加码了。

　　还特地选了个清明小长假前的黑色星期五。

　　官方公布的70城数据显示，广州房价已经连续上涨了10个月。

　　尽管今年年初开始，房贷已经明显收紧，但在市场上来看，无论开发商还是业主，都还陷在市场一片大好的粉红泡泡里。

　　房贷都查得这么严了，为啥房价还在涨？这似乎是个无解的话题。

　　于是，新一轮调控来了。

　　是来真的，还是“伤害性不大，侮辱性极强”？新政之后，广州哪里的房价，最危险？

　　局姐翻了一下，官网挂出来的调控内容大概包含几个方面：

　　1、加大土地供应，增加租赁住房用地的供应力度；2、加强新建商品住房价格备案管理，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案；3、人才购房增加限售门槛，从原本的限售2年增加到3年；4、加强涉房金融审核，严防资金违规入楼市；5、严查开发商和中介违规售房和参与炒房；6、禁止媒体散布焦虑。

　　一眼看去，这些调控手段集中在以下几个方面：

　　第一，管控一手房成交价格

　　讲真，新建商品住房价格备案管理一直都有，但是在当下的语境下，接受政府价格指导，基本可以判断一手房限价实锤。

　　限价这个调控手段，在3月初的黄埔曾经传出过一些风声。（具体可见《黄埔限价5万/平？我找到了蛛丝马迹，双合同重来了……》）

　　而且，黄埔从年后至今，基本没有发放新的预售证，一度无房可卖，严重供不应求，我们曾经在《房贷都查得这么严了，为啥房价还在涨？》中猜测，官方在憋限价这个大招。

　　但是，具体每个盘限价多少，该怎么执行，还没有更进一步的说法。

　　假如执行严格，可能会出现一二手房倒挂，一手房陷入深圳式打新；

　　如果不那么严格，紧接着的就是各种五花八门的双合同。

　　第二，锁死外地购房者

　　人才购房这个渠道，被广泛运用在黄埔、南沙这两个投资重地。

　　只要本科以上或者有中级职称，且在当地缴纳社保半年以上，就可以通过人才新政购房。

　　讲真，中级职称证书不难拿，这个渠道曾经对外地投资客非常友好。

　　但从今年以来，风向已经大变了。

　　先是在贷款方面严查人才购房渠道，如果流水不是真的在本地，买房只能全款。

　　然后，又爆出部分开发商称，持中级证的买家无法申请房贷。

　　最后，昨天，甚至有小伙伴反馈说，在黄埔走人才渠道买房，首付交了，贷款批了，开发商就是不给网签……

　　讲真，关于人才渠道限售年限的新政，其实动作不算太狠。广州本来就限售2年，而人才购房的锁定期只是长了1年而已。

　　无论在黄埔还是南沙，新盘本来就需要2年左右交房拿证，再叠加3年限售期，5年时间，也是价值兑现期，对于投资本身不会有太大影响。

　　但是，人才购房渠道收紧的大势，已经非常明白了。

　　广州已经不欢迎外地投资客来炒房了，如果非要来，那就晚点走，多给这座城市做做贡献。

　　第三，严控楼市加杠杆

　　主要强调两个方面：

　　首先是个人住房贷款审贷管理，包括严查首付资金来源，加大对住房贷款借款人还款能力的核查力度，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度……

　　翻译成人话就是：你不但需要证明钱是自己的，而且要证明自己有更多的收入，才能被认定为负担得起月供。

　　否则拿不到房贷。

　　其次，加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度，规范小额贷款公司贷后管理。

　　无论从银行借的钱还是从小贷机构借的钱，都不让拿去买房。

　　如果执行到位，对楼市会是很大的打击。

　　第四，堵炒房漏洞，控制预期

　　虽然有把锅推给中介和媒体的嫌疑，但也确实透露出控制上涨预期的决心。

　　至少，能减少购房者的焦虑，不再被不实信息推着走。

　　第五，关于加大土地供应，emmm……

　　广州今年的土地供应计划已经出来了，比前五年年平均供应量提高22%，还是可以的。

　　但是面粉要变成面包，至少需要一年以上的时间吧。对于短期楼价，影响不大。

　　现在，最关键的问题来了：

　　限价一旦实施之后，双合同真的会出现吗？

　　局姐觉得，大概率不会。

　　从年初到现在，从全国的调控导向，到广州的政策走势，控制房价的意图已经非常明显了。

　　当下，涉房金融管控那么严格，除了自己和爸妈的钱，真的很难从其他渠道获得借力。如果再搞出双合同，对于广大的踮着脚才能攒够首付的刚需群体，可能是毁灭性的打击。

　　1个月之前的大会怎么说的？要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

　　广州不能这样打脸的。

　　如果不用双合同的话，那很可能会采取的是类似深圳杭州的摇号模式。这样，打新潮涌，不但利好刚需上车，还可以降温二手房，并且显得公平公正。

　　就是需要拼点手气。

　　那么，这个措施落地之后，对哪些区域影响最大呢？

　　理论上，是存在限购，但外地购房者最扎堆的区域。

　　在外地买家的占比上，南沙是超过50%的，黄埔的占比大概两到三成。

　　人才政策收紧会直接影响到这两个区域的购房者数量。而这两个区又是新房推售大户，一手房限价管制的严格程度，会直接影响市场。

　　同时，这两个地方也是这一轮牛市里，涨幅最为明显的区域。客观上存在投资者高位套现的鸭梨，更容易陷入新一轮的横盘。

　　增城、从化两个区本来就不限购，还可能承接一部分从黄埔、南沙外溢的投资客，如果一手房限价不严，影响不会太大。

　　对于中心城区而言，对于楼市杠杆的管控影响最大，如果一直严查各类贷款和资金来源，将会大大降低购房者的预算，接盘的能力普遍下降的话，房价多少会受到影响。

　　那么，新政又利好哪些群体呢？

　　首先，如果你手上有足够的资金，恭喜你，未来全款的客户将非常吃香。

　　其次，理论上看，新政增加了租赁用地的比例，利好租房一族。但是，这个影响需要至少一年以后，才会显现。

　　以上。