一、政策解读

　　2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称“通知”)。此次四项非税收入划转税务征收，进一步落实了2018年中共中央印发的《深化党和国家机构改革方案》，有利于提高卖地收入等征管效率，降低征收成本。

　　土地出让金归由税务部门征收只是征收制度变化，不会改变分成比例，也不会改变资金使用格局，土地财政依然存在

　　通知指出“四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行”，其核心转变在于征收单位由原本隶属于地方的自然资源部转变为中央直管的税务部门，土地出让收入的征缴更加严格规范。土地出让收入本质仍属于非税收入，暂不涉及进行中央地方分成及财政收入再分配的问题：中央只是拿走了征收权，并未拿走地方的所有权和分配权。

　　土地收入转税务征收，可防范地方政府滥卖土地使用权并加强征收力度

　　土地收入划转税务征收后，有助于推动地方政府行为调整，预计更大程度开始思考存量资产盘活，更加注重税收和产业。现土地使用权出让收入征收过程中或存在欠征、少征、漏征或者先征后补、补贴等方式；纳入税收部门征管后，有利于规范征收环节。可以预期，土地出让金的延期支付甚至拖延支付的模糊地带未来将基本消失。对房企而言，目前存在该等情形的房企可能面临短期内集中补缴的现金支出压力；另外，未来各地税务部门是否会延续之前分期缴纳的操作、分期缴纳期间是否会罚息等都具有较强的不确定性，对企业的现金流管理提出了更高要求。

　　实质是构建各城市的土地大数据，有助于全国房地产调控的进一步深化

　　本次“土地转让金转税改”实质上是在构建各个城市的土地大数据，还可以把房企在全国土地出让金缴纳情况、土地增值税缴纳情况等进行综合分析，以判断房地产行业/企业经营和风险情况，这也是供地两集中政策之后的配套举措，对房地产调控的局面有促进作用，有助于形成宏观调控政策的决策基础。

　　二、对房地产行业的影响分析

　　短期内土地政策预计维稳，但不排除地方政府进一步增加土地供给的可能性

　　由于通知明确国有土地使用权出让收入分成及使用不变，因此预计短期内地方政府土地政策变动不大。但在改革正式落地之前，出于保留资金运用灵活性的考虑，不排除地方政府可能进一步推动土地供给增加的可能性，行业整体土地供应规模或将有所提升。

　　对以招拍挂为主要拿地方式的房企而言，新政对其拿地自有资金规模以及现金流管理的要求进一步提高；特别是对主要布局三四线城市、执行高周转、资金处于紧平衡状态的房企有较大影响

　　考虑到征收部门的划转以及税务系统掌握了大量的企业财务数据等因素，未来征收管理将更加规范，企业欠缴、拖缴等现象可能会得以矫正。一方面，房地产企业通过分期、延期支付土地出让金的方式以提高杠杆率的做法可能受到影响，特别是对执行高周转、资金处于紧平衡状态的房企而言影响更大；另一方面，三四线城市相对于一二线城市而言土地出让收入征收的规范程度较低，从以往来看其可操作空间较大。因此，对于以招拍挂为主要拿地方式的房企而言，新政对其拿地自有资金体量及财务政策的稳健性要求进一步提升；其中，主要布局三四线城市、执行高周转的房企受影响更大。

　　对一级开发业务体量较大的房企而言，除收储后再进行市场招拍挂因征收流转环节增加从而侧面加重了房企资金压力外，其他情形下均有利于其加快资金回笼，利好房企

　　自然资源部门土地一级开发和一级市场的事权、财权更加分离。收储后再进行招拍挂拿地的房企由于征收流转部门增加，资金回笼时间可能延长，从而侧面加重了房企资金压力；其他情形下，均有助于加快企业资金回笼速度。

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（文章来源：联合资信）