房地产行业数据：上周(21/07/10-21/07/16)主流45 城一手房成交669 万平，环比-15%；其中，一二线环比-9%、三四线环比-37%；7 月截至上周末累计一手房月成交同比+5%，较上月+5pct；其中一二线同比+11%、三四线同比-14%，分别较上月+8pct 和-4pct。上周14 个重点城市二手房成交134 万平米，环比-9%；7 月截至上周累计成交同比-24%，较上月下降11pct。基数走高下，新房及二手房成交面积同比增速有所回落。库存方面，上周15 城推盘217 万平米，环比-15%；对应周成交/推盘比1.07 倍，高于4 月的0.96 倍、低于5 月的1.29倍、持平6 月的1.07 倍。截至上周末，15 城可售面积为8,975 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为7.9 个月，环比+0.04 个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

　　主要政策新闻：统计局1-6 月开发投资同比+15.0%，较前值-3.3pct；新开工面积同比+3.8%，较前值-3.1pct；竣工同比+25.7%，较前值+9.2pct；销售面积同比+27.7%，较前值-8.6pct；销售金额同比+38.9%，较前值-13.5pct；资金来源同比增长23.5%，较前值-6.4pct；6 月末房地产贷款余额50.8 万亿，同比+9.5%，增速比上年末-2.2pct；其中，房地产开发贷款余额12.4 万亿，同比+2.8%，增速比上年末-3.3pct；中共中央、国务院发文支持浦东新区打造社会主义现代化建设引领区；天津第二轮集中供地计划发布，拟出让54 宗地块；南京明确共有产权保障性住房首次购房满5 年可买卖；南京热盘集中上市、申购人仅可报名一个；统计局6 月70 城新建商品住宅价格环比涨幅平稳，同比涨幅趋落；西安发布2021 年建设用地供应计划，拟供应3.98 万亩土地；北京住建委拟实行新规，共有产权住房将可对外出租。

　　公司动态跟踪：1-6 月，金科地产实现销售额1021 亿，同比+18%；阳光城实现销售额1013 亿，同比+13%；华润置地实现销售额1648 亿，同比+49%；华侨城实现销售额447 亿，同比+36%；绿地集团实现销售额1641 亿，同比+23%；保利发展预计21H1 实现营收901 亿，同比+22%，归母净利润103 亿，同比+2%；绿地集团21H1 实现归母净利润82 亿，同比+3%；融创服务21H1 实现归母净利润同比+140%；金融街预计21H1 归母净利润同比上涨130%-150%；泰禾集团预计上半年净亏损降低至8.5-11.5 亿元；蓝光发展截至7 月12 日新增违约债务20.6 亿，累计违约45.44 亿，公司决定延缓实施20 年度利润分配方案；阳光城完成发行10 亿元公司债，票面利率7.3%；融创拟发行共5 亿美元优先票据，利率分别为6.8%及6.5%；保利发展确定11.9 亿住房租赁公司债利率，分别为3.17%及3.45%；金科回购公司部分社会公众股份用于股权激励，资金总额最高10 亿元。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.65%，沪深300 指数上涨0.5%，相对收益为-2.15%，板块表现弱于大市，在28 个板块排名中排第25位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：

　　中润资源、世联行、浙江广厦、海德股份、天津松江，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为嘉凯城、华夏幸福、苏宁环球、国兴地产、新华联。

　　投资建议：我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”

　　评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1)住宅开发：A 股：金地集团、金科股份、万科A、保利地产、中南建设、阳光城；H 股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2)物业管理：

　　碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；3)商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：

　　华润置地；4)物流地产：ESR、南山控股。

　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，市场销售去化超预期下行。

（文章来源：华创证券）